Un lotissement en France, selon l’article L442-1 du code de l’urbanisme est « la division en propriété ou en jouissance d’une unité foncière, ou de plusieurs unités foncières contigües ayant pour objet de créer un ou plusieurs lots destinées à être bâtis. »
En d’autres termes, il s‘agit de la division d’un terrain en plusieurs propriétés destinées à la construction.
Cette opération d’urbanisme permet, par exemple, à une commune d’urbaniser un secteur de son territoire en ayant recours à un spécialiste, appelé promoteur privé ou lotisseur-aménageur. Ce dernier aura en charge de construire les éléments de viabilité tels que les voieries, les éclairages, les espaces verts, l’assainissement…
Le lotisseur finance les travaux de viabilisation et commercialise les lots viabilisés. Le quartier une fois aménagé et construit sera donc appelé « lotissement ».
Vous avez trouvé un lotissement dont l’adresse vous convient ? L’acheter est une démarche qui obéit à des règles précises définies par le Code de l’urbanisme. Leur but ; vous offrir une grande protection !
La promesse de vente
Vous signez une promesse de vente spécifique. Elle indique la consistance du terrain réservé, sa délimitation, son prix et son délai de livraison.
Le lotisseur peut exiger un versement d’une indemnité d’immobilisation d’un montant de 5%maximum. Cette somme est indisponible jusqu’à la conclusion de la vente.
Vous avez un délai de rétractation de 10 jours, pendant lequel vous pouvez vous rétracter par lettre recommandée avec accusé de réception.
L’acte définitif de vente
Vous passez chez le notaire pour signer l’acte définitif environ 3 mois après la signature de la promesse de vente. A ce moment, vous versez le prix de vente et les frais engendrés par cette acquisition (5.80% du prix plus quelques frais annexes, de l’ordre de 3% auprès du notaire).
Les garanties du lotisseur
- Grand choix de terrains avec des espaces verts paysagés
- Superficie garantie au mètre carré près
- Terrains viabilisés
- Remise aux acquéreurs des certificats administratifs
- Étude de sol
- Assurance responsabilité décennales des entreprises
Pour la bonne gestion d’un lotissement, le lotisseur doit mettre en place un organe appelé Association Syndicale Libre ( ASL) pour le respect du règlement et du cahier des charges du lotissement.
La réalisation d’une opération de lotissement implique la création d’un certains nombres d’équipements collectifs :
- Eclairages des rues
- Voiries
- Espaces verts
- Aire de jeux
- Places de stationnements
L’entretien de ces équipements peut générer des frais, et engendrer la participation de chaque propriétaire à ces dépenses. A cet effet, la loi impose la constitution d’une Association Syndicale Libre. Le lotisseur s’engage à la constituer et à lui transférer la propriété des équipements ainsi que leur gestion et leur entretien.
Chaque acquéreur adhère de plein droit à l’association et ne peut s’y soustraire. Il devra verser à l’association syndicale une cotisation obligatoire qui dépendra de la répartition des dépenses prévues et approuvée par l’assemblée générale des colotis (habitants du lotissement).
Les statuts de l’association syndicale sont rédigés par le lotisseur aménageur et sont annexés au dossier du permis d’aménager.
Outre la gestion des équipements, l’association veille également au respect des obligations du lotisseur.
Vous avez un projet de construction de maison…. Il vous faut trouver le terrain !
A la ville ou la campagne, dans un lotissement ou en diffus, terrain en pente ou plat, en largeur ou en longueur … Toutes ces questions vont poser les jalons de votre future vie !
Le prix de vente du terrain
C’est le premier critère de votre projet et c’est ce qui va déterminer et guider votre recherche. Un terrain doit correspondre à vos moyens financiers, à vos besoins et à ceux de votre famille. Une fois que vous avez fait le choix de la commune, il faut regarder le prix du marché pour se faire une idée et se fixer un budget.
Choisir l’emplacement de votre terrain
Vous préférez la ville ou la compagne ?
En ville et en périphérie des grandes villes, les terrains à vendre entrent souvent dans des projets de lotissement. Seul votre mode de vie, vos habitudes, et vos goûts pourront vous aider à faire un choix !
A la campagne, choisir un terrain en diffus, isolé, vous permettra d’avoir généralement un terrain plus grand à un prix au m² moins cher et un cadre de vie plus calme. Mais attention, ce genre de terrain est non viabilisé en général, donc il faudra prévoir un budget supplémentaire pour le raccorder aux différents réseaux.
La surface du terrain
Un projet de construction de maison doit s’adapter au terrain !
Il faut prendre en compte la superficie et la forme du terrain pour l’implantation de votre future maison. Tenir compte de l’orientation, de la vue, de la pente, des normes obligatoires, vous aidera à réfléchir aux proportions de votre maison et sa situation sur le terrain. De là vous pourrez imaginer la maison de vos rêves, qu'elle soit de plain-pied, en U ou à étage.
L’environnement de votre terrain
Regardez plus loin que les limites de votre terrain !
Avant d’acheter, vérifiez les alentours et l’environnement proche. Acheter à côté d’une usine ou de nuisances peut dévaloriser votre futur achat. N’hésitez pas à vous rendre à la mairie de votre commune, pour étudier les futurs projets d’urbanisme et éviter les mauvaises surprises.
Le plan Local d’Urbanisme
Il est judicieux de consulter le PLU de votre future commune avant d’acheter. D’abord pour bien se faire confirmer que votre terrain est constructible et ensuite pour vérifier que votre projet de construction répond bien à la règlementation en vigueur.
L’étude de sol
La qualité du sol de votre future maison est un point qui peut influencer le prix de vente, n’hésitez pas à la demander au vendeur, ou à votre lotisseur. L’étude de sol est obligatoire depuis aout 2020, et permet d’avoir une analyse du sol.
Pour autant elle ne se substitue pas à l'étude de sol du constructeur dimensionnant les fondations de votre construction.
Les taxes
Suite à l’obtention de votre permis de construire vous devez vous acquitter de la taxe d’aménagement, de la redevance d’archéologie préventive et de la participation forfaitaire d’assainissement collectif (le cas échéant). Ensuite, annuellement, vous devrez payer la taxe foncière et la taxe d’habitation.
Pour trouver l’implantation parfaite de votre maison, il faut tenir compte de l’environnement, du voisinage, de la topographie, des contraintes techniques, de l’orientation des pièces de vie et de la réglementation en vigueur.
La prise en compte de l’ensemble de ces données vous permettra de vous offrir un cadre de vie agréable et respectueux de l’environnement.
La norme RT 2012 conditionne également l’orientation de votre future maison. Effectivement, la performance énergétique dépend de l’ensoleillement et de son exposition au vent. Pour construire une maison économe en énergie, il faut tirer parti de la meilleure implantation et profiter des avantages bioclimatiques de votre terrain.
Pour implanter votre maison, vous devez connaitre les limites précises de votre terrain ! Avec un aménageur lotisseur, vous aurez les dimensions et la surface exactes du terrain. Sinon, vous devrez faire appel à un géomètre-expert, seul habilité au bornage de terrain.
L’implantation d’un bâtiment est déterminée en tenant compte du PLU avec les conditions d’aménagement et d’occupation des sols, la distance minimale par rapport à la limite de propriété, la hauteur et l'emprise au sol.
Si votre terrain est situé dans un lotissement, vous devez également prendre en considération le règlement du lotissement et le cahier des charges, qui s’ajoutent aux règles d’urbanisme.
